两年关闭20余家 长租公寓寡头之争渐显

杭州鼎家因资金链断裂而倒闭后，又有10个品牌相继倒下，原因多为资金链问题。

        又一家长租公寓企业疑似陷入“经营资金链断裂”的麻烦中。近日，乐伽公寓被曝光出现拖欠房东租金、租客交了一年房租却被要求搬离的情况。

　　事实上，在经历了资本追逐的风光后，多家长租公寓品牌因资金链问题而关闭。据同策研究院统计，从2017年2月至2019年3月，已关闭的20家长租公寓品牌中，有13家出现了资金链断裂的问题。

　　同时，租金贷、甲醛门等乱象频繁发生。

　　近日，《中国经营报》记者实地走访了自如公寓、青客公寓、V领地青年社区、蛋壳公寓、中骏Funlive方隅公寓、旭辉柚米寓、泊寓、龙湖冠寓等多家长租公寓后发现，当前行业仍有不同程度的不规范现象存在，这背后是长租公寓企业企高的前期投入。

　　旭辉方面告诉记者，长租公寓赚的是“细水长流”的钱，短期看生存，长期看盈利。目前行业普遍前期投入较高，融资成本高，盈利周期长，资产收益率低，但一旦形成规模运营，长租公寓的盈利性是可观的。规模会带来效益，但也会带来成本黑洞，单项目盈利能力是关键。

　　亏损导致不少企业选择剥离长租公寓业务，或选择退出，但也有多家品牌借此扩张。中骏集团便表示有通过收购扩大规模的想法，“目前还没有准确的结果，但是这个方向是有的”。

　　租金贷乱象

　　2018年，长租公寓曾因房租上涨推手、租金贷、甲醛门等问题屡次陷入舆论风暴中。而如今，行业中仍有不规范现象存在。黑猫投诉平台数据显示，6月份其共收到房产类投诉381件，长租公寓占到总投诉量的93%，环比上涨5%。其中，租金贷仍为诸多消费者投诉的关键词。

　　在位于上海闵行区莘南花苑一村的青客公寓，一位工作人员向记者介绍，一间15平方米的房间，长租价格约1810元。其中，在电费的收取上，青客公寓方面是按照阶梯电费最高标准收取，若未用到额度，则每个季度给予返还。不过，这笔钱是返到租客青客宝账户里面，但不能随时取出，“只能消费”，退房时才可提现。而对于租金贷业务，工作人员承认其有该业务，是否选择取决于客户，但是“押一付一”则要走分期。

　　蛋壳公寓也存在类似的问题。记者在位于上海闵行区莘庄报春路862弄报春四村的蛋壳公寓了解到，其共有包括年付在内的四种支付方式，但“押一付一必须要走分期”。该工作人员直言，“分期就是小额贷款”，并称“现在公司就是这种运营模式，别的公司也是如此”。

　　自如也同样提供“押一付一”的支付模式，其同样和腾讯微众银行合作。一间16平方米的房间，租金为2530元，服务费为房租的10%。若在“自如客专享分期”中选择“自如分期”，则月租金为2530元，年服务费为2125.2元，首付款为5237.1元，年总支出为34352元。当被问到这是否为租金贷时，该工作人员称，“分期也是签贷款合同”，“贷款公司把钱交给我们，然后你一个月一个月还”。

　　某些长租公寓的“押一付一”则多次被媒体披露实则为租金贷。据了解，租金贷是房屋中介平台通过与第三方金融机构合作，让租户与金融机构签约并按期缴纳贷款，凭借租客信用，中介平台得以获得金融机构代支付的租客完整租期押金。

　　金融机构所提供的“粮草”正是长租公寓平台疯狂拓展市场的最大凭借之一，在2018年杭州鼎家、上海寓见公寓等因为此类问题陷入舆论风暴后，上海、浙江等多地监管部门曾紧急叫停相关业务。

　　不过，与中介系的长租公寓平台依赖金融产品不同，房企系的长租公寓则明确表示其不存在租金贷。

　　记者在走访上海市闵行区秀文路28弄柚米寓莘庄店项目时，工作人员表示支付无需下载APP、绑定银行卡等，直接在一楼前台支付；而对于记者询问是否能分期付款，其直言“我们不走金融产品”，并表示“有些公寓要破产了，要加强融资，需要金融产品”。

　　另在记者实地走访万科旗下位于上海市闵行区疏影路1366号泊寓-莘庄疏影店项目时，工作人员表示其没有分期付款或租金贷，“要么就是花呗”。中骏Funlive方隅公寓、龙湖冠寓等房企系长租公寓项目的工作人员亦直言，其不存在租金贷等情况。

　　戴德梁行在2019年5月份发布的《2018~2019中国长租公寓市场发展报告》中表示，恶性哄抢房源、垄断市场等引发的租金畸形上涨，租房“被贷款”等金融问题不断出现，事关社会的信任，品牌更会在事件中严重受损甚至承担法律责任。

　　诸葛找房数据研究中心分析师杨雅靖对此认为，租金贷是小部分中小型运营商不规范的市场行为。这一行业的成本高、盈利难是老生常谈，租金贷产生的根本原因是因为运营商的资金短缺。时值毕业季，一些学生在租金压力大的困境下，被租金贷误导。

　　加速洗牌

　　在经历了资本追捧和2018年频繁出现资金链问题后，2019年上半年，长租公寓行业开始出现“断舍离”。

　　5月份，朗诗公告称计划于2019年将长租公寓业务剥离。朗诗董事局主席、执行董事兼总裁田明曾坦言，处于爬坡期的长租公寓业务，将在2019年、2020年持续产生亏损，且亏损额会随着规模扩大而加大。

　　无独有偶，6月初远洋集团传出拟在年内将旗下长租公寓等业务剥离的消息。而2017年入局长租公寓的东易日盛(9.040, 0.21, 2.38%)，2019年也同样哑火。

　　据同策研究院统计，从2017年2月至2019年3月，已有20家长租公寓品牌倒闭。其中，2017年仅有4个品牌倒闭；而在2018年8月，杭州鼎家因资金链断裂而倒闭后，又有10个品牌相继倒下，原因多为资金链问题。

　　值得一提的是，这其中，爱公寓、Warm+、爱上租、星窝公寓、寓见公寓、苏州乐栈公寓等则被其他企业收购。

　　不过，在退出、倒闭的同时，也有企业融资、扩张不断取得新进展。

　　梳理相关信息可发现，2月，窝趣公寓完成B轮2亿元人民币融资；3月，蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资、魔方公寓完成D轮1.5亿美元融资；6月15日，有消息称，自如进行的B轮5亿美元融资已接近尾声。

　　作为房企系长租公寓，中骏集团在不断加大对长租公寓投入。2017年，中骏集团进军长租公寓市场，以此作为其重大转型升级战略；2018年12月17日，其旗下长租公寓品牌Funlive方隅公寓与基汇资本签署相关协议，双方共同成立长租公寓投资平台，首期规模为8亿美元。

　　中骏集团总裁黄朝阳在2018年度业绩发布会上表示，计划“在2019年新增1.7万间至3万间，并预计在2020年实现长租公寓总数达到5万间”。中骏集团旗下长租公寓品牌负责人向记者表示，这一目标“应该可以达成，因为我们以中骏集团自有的资产为主”。

　　旭辉也表示将继续加大对长租公寓的投资。旭辉方面在给记者的回复中称，旭辉领寓与平安不动产签署战略合作，未来3年内双方总投入100亿元人民币用于住房租赁项目的投资、开发及运营。目前已签约落地首个合作项目。

　　值得一提的是，龙湖集团于近日发行了2019年住房租赁专项公司债券（第一期），发行规模不超过人民币20亿元。据募集说明书披露，本期债券募集资金中的14亿元拟用于住房租赁项目建设、装修改造及租赁支出、偿还住房租赁项目贷款等。

　　数据显示，截至2018年末，龙湖冠寓开业间数累计约5.3万间，期末整体出租率仅为50.1%，其中开业3~6个月的出租率为 70.2%，6个月以上的出租率为87.4%。

　　据克而瑞咨询“地新引力”平台发布的《2019 年上半年中国长租公寓规模排行榜》，在集中式公寓运营商管理房源排行中，头部企业魔方以超过10万间房源位列第一，乐乎以逾5万间位列第二；在分散式公寓运营商管理房源中，自如以85万间数量遥遥领先，是第十名寓多多15000间的56.7倍。克而瑞“地新引力”在报告中指出，“不论集中式抑或分散式，综合实力强大的头部玩家资源优势进一步显现；而势单力薄的小品牌则面临着被并购或倒闭的境况。”

　　中骏集团也有通过并购等渠道扩大规模的想法，上述负责人表示“有一些机会逐步去谈，目前还没有准确的结果对外公布，但是这个方向是有的”。

　　在杨雅靖看来，长租公寓行业面临洗牌整合加速，寡头之争局势显现。未来随着行业定位与覆盖度的完善，或许会出现市场方面的分化，比如高端市场、中端市场和低端市场的区隔显现，不同品牌商聚焦布局。也有可能运营商在城市方面分化，完善特定城市发展布局，市场上形成区域间的竞争格局。